在外界對青龍地鐵小鎮眾說紛紜時，很多人對這個風光一時的板塊陷入沉思！剛剛，我得到一則官方回復又讓網友們炸開了鍋：
原定為南外仙林國際高中的學校正式改為江寧高級中學，預計今年9月開學。
與此同時，官方還披露了青龍地鐵小鎮建設的眾多細節！今年區域將全面啟動道路建設、教育利好、生態景觀、地塊開發……
青龍地鐵小鎮的這些變化是好是壞？未來還會有什么樣的發展？買房人被套牢了嗎？
青龍地鐵小鎮航拍全景
官方發聲！利好：南外仙林變江寧高級中學！
青龍地鐵小鎮位于南京的東部，北至龍王山山脊線，南至滬寧高速，東至規劃七鄉河，西至繞越高速公路，面積約22平方千米。
▲青龍地鐵小鎮區位示意圖
在沸沸揚揚的“紫東”變“麒北”傳言下，我從江寧區教育局處得知，備受關注的南外仙林國際高中學校已經變為江寧高級中學。
據江寧區教育局工作人員透露，這所學校為普通高中，共規劃60個班，預計今年9月正式開學，采取一體化辦學管理（一校多址）。
圖中右側學校地塊即江寧高級中學
據了解，江寧高級中學為南京四星級高中，2022年錄取分數線為596分，僅次于南師江寧、東山高級中學，2022年本一達線人數約620人，本科達線人數1017人，是實打實的江寧名校。
毫無疑問，普高的落地會比國際高中帶來更多的優質生源、師資力量、生活需求，對于青龍地鐵小鎮而言是真正的利好。
目前青龍地鐵小鎮片區內南外仙林紫東江寧學校已經正式開學，這所學校規劃為九年一貫制教學：以“小學部對標南外仙林分校小學部，初中部對標南京最優質初中”為辦學定位。校長由南京外國語學校仙林分校派出，南外仙林分校和江寧區教育局聯合組建學校的管理團隊。
學校師資力量由南外仙林本部骨干教師、教育局選調優秀成熟教師、部分優秀大學畢業生構成。辦學規模為小學6軌、初中12軌，公辦性質。另外，根據最新的規劃，區域內還預留了不少教育用地。
南外仙林紫東江寧學校實景
這僅僅只是利好之一，在官方的對外發聲中，今年地鐵小鎮開發公司將啟動對片區的全面建設，基礎設施年度投資將超10億元。交通賦能，投資加碼下的青龍地鐵小鎮，正經歷著新一輪的“價值重估”。
紫東核心區重回青龍地鐵小鎮！未來有何發展？
城東紫金山東麓的青龍地鐵小鎮，位于麒麟科創園與仙林大學城中部，這是主城唯一成片開發的全新區域，也是唯一位于主城的地鐵小鎮。
在片區規劃還未誕生之時，這里并沒有被很多買房人買賬，“地偏且遠、新房去化慘淡”是其市場的真實寫照。
而這一轉折點就在2019年，南京城市向東發展，在仙林以南、麒麟東北、湯山西北范圍畫下濃重一筆，區域規劃正式問世。到了
現在，青龍地鐵小鎮再次走到了“十字路口”，2022年7月，片區的操盤運作就交到了南京地鐵小鎮開發建設集團。
青龍地鐵小鎮發展歷程：
①2015年，我市將青龍地鐵小鎮的規劃定位為“山水林間趣、峻秀國際城”，是仙林副城的重要組成部分、低碳生態新區，也是南京首個TOD地鐵小鎮。
②2016年1月，恒大、中南兩大品牌房企首進青龍地鐵小鎮，樓面地價分別為12100元/平、12728元/平；
③2017年1月，地鐵四號線正式開通，青龍地鐵小鎮迎來自己的第一條地鐵；
④2017年12月，學校加持入駐，學校由南京地鐵集團、地鐵小鎮公司、江寧區教育局與南外仙林分校簽訂了合作辦學意向框架協議。
⑤2019年4月，紫東地區落定，青龍地鐵小鎮成為紫東核心區。
⑥為高起點規劃、高標準建設紫東地區核心區，借鑒雄安新區規劃建設經驗打造城市建設的典范，南京市開展《紫東地區核心區城市設計國際咨詢》活動，通過專家投票，2020年4月10日，最終東南大學王建國院士團隊方案被評選為優勝方案。
⑦2020年7月，紫東核心區黨工委和管委會揭牌，紫東核心區管委會成立。
⑧2023年3月，紫核標牌摘下，南外仙林國際高中變為江寧高級中學，全新的青龍地鐵小鎮回歸。
▲青龍地鐵小鎮規劃示意圖
雖然紫東核心區重回青龍地鐵小鎮，但是片區內的規劃始終在進行中，特別是最近青龍地鐵小鎮又迎來了新的利好。
3月21日，南京市棲霞區國土空間總體規劃正式發布，在對接江寧方面，此次規劃提出將建設仙林副中心與紫金山創新核（麒麟科創園），而曾經的紫東核心區已改為龍灣山以南片區，這是棲霞區最重要的“中強”部分。
整個棲霞區的規劃分為三個層次：1、市級副中心：仙林副中心；2、地區級：4個特色地區級中心、6個一般地區級中心 ；3、特殊地區級：龍潭等。
而作為市級副中心的仙林副中心，未來將承載整個仙林的未來，根據地圖上顯示，這里就是龍王山以南片區也就是青龍地鐵小鎮。
就在剛剛，棲霞區宣傳部官微“棲霞視點”也正式發文：青龍地鐵小鎮今年將全面加快建設，圍繞“青龍—靈山—匯通路”形成東西走向的“科創大走廊”，放大該板塊“山水城林”優勢，服務科技人才、建設中央綠脈，擬打造城東“公園中的城市”，為周邊居民提供宜居宜業的優質人居環境。
效果圖
據了解，目前東流路以西、尚未閉合的14條道路，將在今年8月開工建設，年內路網全部貫通。東流路以北的斷頭路也將于今年6月正式啟動，預計明年實現貫通。
根據規劃，2025年之前，捷運大道以北的所有斷頭路也將全部完成建設。值得注意的是，在東流路北延貫通后，南京城市東部仙林與地鐵小鎮這兩大重要片區將實現無縫對接
實際上，去年以來，區域內部的道路建設就一直在推進中。城市發展，交通先行！區域想要發展，當務之急便是快速打通斷頭路，疏通其交通“毛細血管”。
如此，才能有效改善青龍地鐵小鎮、仙林、麒麟等區域居民的出行困難問題，緩解區域路網交通壓力，還將大大加強區域之間聯系。
可以預見的是，接下來區域的建設將提速，新一輪崛起即將開始，南京東部價值點，再次回歸！
利好擱置，青龍地鐵小鎮樓市整體遇冷
青龍地鐵小鎮的樓市發展并不太長。2016年1月，恒大、中南兩大品牌房企首進青龍地鐵小鎮，樓面地價分別為12100元/平、12728元/平，成為區域拓荒者。
2017年和2018年，青龍地鐵小鎮又陸續推出了幾塊地。2019年4月，紫東地區落定，青龍地鐵小鎮升級成為成為紫東核心區，但與此同時，地鐵小鎮的土地出讓開始放慢，2019年年底，南京掛出了一幅紫核的宅地，隨后又取消了出讓。目前來看，青龍地鐵小鎮的儲備地塊并不多。
但是，從官方公布的規劃圖（下圖）來看，青龍地鐵小鎮預留的住宅地塊還有很多，目前只開發了西北方位很小的一部分，也就是說，未來的地鐵小鎮還有很大的面積等待開發建設，商品房也會很多。
在剛剛起步1年半后，區域內的二手房最高價已經超3.6萬/平。
中南山錦花城一套建筑面積約97.16㎡的毛坯房源成交價高達338萬元，單價34788元/平，由于小區內房源目前都未滿兩年，所以加上不菲的稅費后，這套房源單價近3.65萬/平。
二手房價走高帶來了新房市場的火爆。
紫東核心區目前只有兩家主力樓盤，分別為高科紫星榮院和深業青瓏上府。區域前期新房價格在2.9萬/平左右，目前區域二手房掛牌價集中在3-4萬/平不等。
2020年底，紫東核心區純新盤深業青瓏上府，精裝均價29862元/㎡，170套房共1860組買房人報名，中簽率低至9.1％，平均11人搶1套房，結果400號左右就全部賣完，非�；鸨�！
深業青瓏上府首開實景
2年多時間過去了，在樓市整體遇冷的情況下，青龍地鐵小鎮也沒能逃過這輪降價。
據房產經紀人表示：“之前區域內新房成交單價是逼近4萬/㎡大關的，現在大部分小區的成交價格只能在3萬出頭，整體下跌了約5000元/㎡，跌幅比較大”。
根據365淘房數據顯示，目前中南山錦花城掛牌均價為29373元/㎡，相較于2021年的11月掛牌均價35064元/㎡，下跌了5691元/㎡，跌幅為16.2%。
從掛牌均價的下跌可以看出業主信心的下滑。
而且，需求端的市場反饋也側面體現了，青龍山地鐵小鎮片區價值下滑。
就在近期，根據某二手房網站顯示，東望府成交了首套二手房，該套房源為93.91㎡三房，成交單價為26089元/㎡，成交總價為245萬。
要知道該小區在2019年時的銷許均價達到了2.78萬/㎡，而且彼時的搖號中簽率僅有23%，相比之下，二手房市場表現的確不如意。
寫在最后：
在長江經濟帶和長三角一體化等國家戰略背景下，南京城市東部的發展將會成為落實國家戰略的新高地、寧鎮揚同城化的中樞，而青龍地鐵小鎮不管如何變化，它都將極大強化南京對東部鎮江和揚州的輻射和聯動。
不管是紫東核心區還是仙林副中心，青龍地鐵小鎮未來仍大有可為。
