對于即將走完的5月，南京樓市從土地到新房給購房者、開發商留下了深刻的印象，有多少人因為一個樓盤的調價奮戰至深夜，又有多少人因為一次土地市場的“滑鐵盧”徹夜未眠。5月的南京不涼快，還有點悶。
根據統計，截至到5月14日土地拍賣，2014年南京共出讓39幅地塊，其中2幅流拍，22幅以底價成交，賣地總成交金額達177.8661億。期間，愛濤創下江寧新“地王”，中南建設創下的麒麟新城“地王”，以及朗詩、招商首進江寧大學城和祿口，除此之外并無太多亮點。
5月土地市場之所以如此受關注，不僅因為一次流拍，更重要的是在樓市風向漸變狀態下，國土局反倒加大了供地量，短短7天內南京主城就推出了16幅地塊，更重要的是尚處在禁地階段的江北也意外“躺槍”，6幅高質量地塊橫空出世，驚的市場一片躁動。
1次土拍4次推地 7天放量20幅江北接連“躺槍”
整個5月南京僅在5月14日進行了一場土地出讓，這一天共有4幅地參與競拍，結果僅成交了3幅，意外出現的“黃金地”流拍讓很多開發商頓感不妙。但很快這件事便被消化的無隱無蹤，僅僅2天后，南京市國土局便掛出了4幅地，其中江寧濱江2幅商住地略見鋒芒，但誰也沒想到這僅是一個開始。
5月20日一個平凡的清晨，卻因為6幅地的亮相“炸響”南京，這其中不僅仙鶴門稀缺宅地G30地塊起拍樓面價過萬，更重要的是3幅來自江北浦口區域的地塊低調亮相。“江北不是還在禁地期嗎，緣何會有地塊掛出？”，這句話成了當天的熱門話題。再看地塊本身，3幅地中有兩幅為商旅用地，還有一幅G31地塊為70年產權性質的二類居住用地，出讓面積更是超過了14萬㎡。
價格方面這塊今年首現的江北宅地表現正常，按照最高限價來計算，G31地塊最高樓面地價達7228元/㎡，這一價格不僅沒有超過在2013年“禁地”前正榮拿下的兩幅宅地的樓面地價，甚至沒有超過雅居樂濱江國際的樓面地價。
南京國土局相關負責人透露，這三幅地塊的出讓符合江北新區的規劃，是禁地前就已經批復的地塊。就這樣，帶著好奇和尚未解開的疑問，這場來自江北的土地突襲暫告一段落。
然而，驚喜總會不經意出現，就在5月23日深夜，南京國土局再度十分低調的掛出6幅地塊，更令人意外的是浦口新城再度掛出了3幅高質量住宅開發性質土地，其中最大的G39地塊出讓面積高達22萬㎡，起拍總價飆到了34.8億。如果說上一次是國土局讓江北土地市場意外“躺槍”，那這場夜襲不論從土地質量還是出讓價格，都能看出是帶著滿滿的誠意而來，目的就是為地塊尋個好東家。
南京市國土局回復稱這3塊地和之前一批一樣，都是在前期進行過批復的。這一說法引來部分業內人士的猜疑，在他們看來如此樓市節點，江北板塊卻意外放地，且土地質量都不差，即便是前期批復所致，但也有為區域“撐場”之意。
南京耘思堂服務機構總經理談德斌表示，此前為了打造江北新區，考慮到一些用地暫時無法確定其屬性，故采取了整體禁地的措施，現如今一年期將滿，規劃也已基本成形，此時對地塊進行出讓不會影響大局，“另一方面政府應該也從平時的調研中發現，一個區域長期不供地不僅要面臨供需失衡的危機，對于區域局勢也會造成刻意的緊張，不利于市場穩定”。
南京市國土局相關負責人表示，待7月1日后整個江北會計劃的推出多幅地塊。此次5月份掛出的6幅江北地塊將在6月出讓，這或將成為解禁后江北土地市場的“試金石”。
另外，在5月27日南京市國土局又推出了4幅地塊，至此整個5月截止到今天（5.29）已經有20幅地塊入市，其中含金量頗高的地塊占了一半。一面是全月僅成交了3幅地塊，一面卻又是井噴式的推地，如此現象有點不同尋常。
“集中式土地供應對于市場是好事，可以適度調節局部房價失衡的板塊，而從宏觀層面出發，在全國經濟不景氣的情況下，通過土地市場創造財政收入也不失為一個不錯的選擇”，談德斌如是說道。
網尚研究機構房地產經濟研究中心副經理張麗君也認可了這一觀點，“青奧后的市場目前看來并不明晰，在利好將要兌現的這一個節點，政府通過較為理性的定價或許會吸引一些開發商，同時也是財政需要。”
“黃金”地遭遇滑鐵盧 昔日23幅高價地8成上市難
上述中提到，5月唯一的一場土地出讓，四幅地塊卻僅成交了3幅，事實上這3幅賣出的地十分一般，均為商業用地，反倒是那幅流拍的地在此之前備受市場關注，甚至一度將其看做是城北下一個“地王”的接班者。
這塊位于邁皋橋的G20地塊，從區位和質量來看都很好，尤其是相距不到15米處便是去年由香港嘉華拿下的一幅商住用地，樓面價高達12927元/㎡。此前有傳言山東魯能曾去現場探地，在去年城北土地市場一路高歌的情況下，不會有人猜到最后這塊地卻因無人報名而流拍。
“黃金地”遭遇滑鐵盧這在近一年多以來的土地市場從未發生過，今年年初也有過一次流拍，但當時為商業用地且質量一般，現如今這塊地的流拍對于土地市場和新房市場都是不小的打擊。
最直接的反應莫過于去年在土地市場高歌猛進的一批房企，如今這些高價地正值上市期，壓力山大再所難免。為此本站特別對2013年至2014年4月誕生的所有尚未入市的高價地進行梳理，結果顯示23幅高價地中有17幅樓面價占比周邊房價超50%，其中城北堪稱“紅燈區”，最高有地塊危險指數已經達到86%。
包括悠山醉月、恒大華府、金浦小行G44地塊，以及今年誕生的愛濤G13地塊都沒有明顯的上市跡象。“一般樓面價占比周邊房價30-40%屬于比較正常，但南京市場中存有的這些高價地已經明顯和周邊房價不匹配”，業內人士如是說道。<<<南京高價地上市痛苦指數
“目前的市場行情對高價地而言壓力確實比較大，如果項目想在今年上市，價格方面應該還是要根據市場情況來定，而不能一味跟著地價走”，同策咨詢機構副總經理楊銳表示，保證現金流資金安全應該是開發商的當務之急，先跑量最重要，利潤反而退到第二位。不過，也不排除開發企業會因為市場原因而延緩項目開發節奏的可能。
樓市土地相互依存 當下正處降溫期
簡單來看，當前南京樓市呈現出兩個狀態，一則是土地市場的“陰陽天”，一面又是新房市場的冷暖互現。“以前開發商拿地的熱情是很高，但現在看來，降溫是一個必然情況”。南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華直言，未來開發商和銷售的壓力會非常大，在這種情況下，開發商寧愿囤錢，也不要囤房子。
吳翔華認為，從現階段便能看出，市場對于土地的反應存在傾向性，是先有了樓市的降溫，才有土地市場的降溫。“如果明天的樓市突然轉好了，那么土地市場也會轉好”。
與此同時，針對5月集中掛地情況，吳翔華分析認為，有時政府也會變成市場的參與者，通過一些方式穩定自身經濟。但往往在這一過程中會積壓下很多地塊，增加了市場的波動性。
